sábado, 5 de septiembre de 2015

¿Mi piso privativo será tu piso ganancial?

Cada vez es más habitual el supuesto de parejas que inician su matrimonio –o formalizan su unión como pareja de hecho- habiendo adquirido ya alguno de sus miembros, con su propio dinero (estrictamente privativo, en tanto que previo a cualquier sociedad económica), bienes que se disfrutarán en común y que, en la mayoría de los casos, se seguirán pagando con dinero procedente de los ingresos de ambos.  
Este supuesto de pago aplazado es particularmente habitual en la compra de inmuebles: la compra mediante una hipoteca (más propiamente: contrato de préstamo con garantía hipotecaria) antes del inicio de la formalización de la vida en pareja supondrá un primer -y sucesivos- pagos con dinero privativo, y la inscripción registral del piso o casa como bien privativo del adquirente “soltero”.
¿Qué ocurrirá con ese piso o casa privativa si el régimen económico de la unión es la sociedad de gananciales y una parte –a veces no pequeña- del préstamo se paga con dinero ganancial?
El artículo 1.357 del Código Civil empieza dando una respuesta aparentemente tajante a la cuestión: Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancialpero…hay un pero:

El mismo artículo 1.357 establece una excepción: Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artº 1354.


¿Qué dice ese artículo 1.354?, Que los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
 Es decir, que la parte del precio del piso pagada con dinero ganancial generará- en esa misma proporción- una copropiedad  de la sociedad de gananciales sobre el mismo.  Es evidente que  el “precio” como tal ya se pagó por entero al vendedor (que salió de la Notaría con su cheque por el importe del precio del piso vendido al “soltero” de nuestro ejemplo) pero se ha interpretado jurisprudencialmente que los pagos de vencimientos de cuota de hipoteca son “pago aplazado” del precio.
Para la materialización y plasmación jurídica de esta nueva “copropiedad” entra en juego el artº 91 del Reglamento Hipotecario que, al igual que el artº 1.357 del Código Civil también tiene “sorpresa”:
El artº 91 del Reglamento Hipotecario establece en su apartado segundo que “el posterior destino a vivienda familiar de la comprada a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad, no alterará la inscripción a favor de éste, si bien, en las notas marginales en las que se hagan constar con posterioridad, los pagos a cuenta del precio aplazado se especificará el carácter ganancial o privativo del dinero entregado.
 De este modo se abre la puerta a la anotación en el registro de los “pagos con dinero ganancial”, sin que el simple hecho de que la vivienda privativa pase a ser vivienda familiar sea razón en sí misma para modificar la titularidad privativa del inmueble; pero…nuevamente hay un pero:
El apartado tercero de este mismo artículo establece que la determinación de la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial, en aplicación del art. 1357.2 del Código Civil, requerirá el consentimiento de ambos cónyuges, y se practicará mediante nota marginal.
Si no hay acuerdo entre los cónyuges deberá ser el Juez quien a través del procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales determine – o, si se quiere, cuantifique- la cuota de propiedad sobre el piso que ha adquirido carácter ganancial.
Las soluciones que ha aportado la Jurisprudencia (como uniformes de interpretación y aplicación de la norma) son diferentes dependiendo de que en el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales se haya terminado de abonar o no el préstamo hipotecario:
Si el préstamo hipotecario no ha sido cancelado en el  momento de la disolución del matrimonio por divorcio, se entenderá que existe una aportación ganancial al pago de la deuda, y se computará tal cantidad como deuda del titular privativo del piso con la propia sociedad de gananciales. Esto es así porque mientras subsista la deuda privativa ese carácter privativo es inmutable.

Si el préstamo ha sido cancelado (totalmente abonado) con anterioridad a la disolución de la sociedad de gananciales –como efecto legal del divorcio- sí será posible inscribir una cuota de propiedad ganancial de la vivienda equivalente al porcentaje de deuda total abonada vigente el matrimonio. SSAP de Almería, Sección 3ª, 6.2.04 , Alicante, Sección 4ª, 17.11.04 , Córdoba, Sección 2ª, 5.10.07, Ciudad Real, Sección 1ª, 28.12.07, Alicante, Sección 9, 5.3.10, Pontevedra, Sección 3ª, 29.4.10 entre otras.  

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